香港日报

自724政治局会议表示“房地产市场供求关系发生重大变化”之后，各地纷纷出台房地产调整政策。9月1日，上海、北京相继发布全面执行首套房“认房不认贷”的政策，至此四个一线城市均开启了“认房不认贷”时代。自8月30日至9月1日，还有武汉、长沙、重庆、成都、苏州、中山、南宁、东莞、厦门等十余个城市官宣实施“认房不认贷”政策。与政治局会议提到的“适时调整优化房地产政策”相呼应。

8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发文，提到了多项支持政策，包括下调首付比例、降低二套住房利率政策下限，以及公众期待已久的下调存量首套房贷利率。再度为市场注入一剂“强心针”。

房地产“政策组合拳”落地，楼市能否复苏，各城市表现如何，长期趋势如何等问题成为市场关注焦点。

各城市市场分化明显

一线城市的政策内容和全国其他城市内容一致，但是其效果会更好，因为一线城市原先的首付认定比例要高很多，同样政策下效应会更加明显。

城市分化差异大，周末涨幅一线>二线>三四线。其中一线城市城区周末日均来访较6-8月周末高40%-60%，郊区回升至6月周末水平。二线、三四线城市城区周末日均来访基本持平8月周末水平。三四线城市郊区周末日均来访较8月周末降14%。

一线城市：新政效果明显，京沪来访、成交大幅提升

1、北京：新房、二手房热度均明显上升

北京刚需盘访交提升明显，部分项目周六单日成交近40套，较原周均翻2番;改善项目访增交不增，主要受“卖一买一”客户置换周期影响。

据了解，9月3日，融创房地产集团开发的融创壹号院首日开盘成交额达56.2亿元，一期总共推出350套，当日成交169套。“认房不认贷”政策效应积极显现，购房者市场情绪明显带动了起来。

据中原地产数据显示，“认房不认贷”政策落地后的第一天，也就是9月2日，北京二手房成交约1200套，明显超过上周同期，上周同期只有不到600套。北京的新建住宅成交也出现了爆发，9月2日一天成交超过1800套，8月全月网签只有3100套，新政第一天市场成交就超过之前半个月的成交量。

2、上海：新房热度普涨，二手房挂牌量增加，成交相对平淡

新政发布后，上海新房热度普涨，近郊项目来访、成交提升30%-60%;原本市场低迷的远郊项目来访亦增20%-60%，成交翻番，库存高企的临港新盘新政落地后连夜成交9套。

“认房不认贷”首个周末，根据市场监测，浦东新房首日认购率破80%。有部分楼盘表示，随着部分购房需求的释放，入围分会较之前有所上涨。9月3日，周浦板块的招商市政公园1872认购结束，推出224套房源，最终认购数450+，认购率203%，预计积分在50分左右;嘉定新城的理想之地，认购4天，认购数1440+，认购率234%，分数预计67分。

9月3日，上海第八批次4盘开始认购：中建御华园，认购首日，认购数130+，认购率88%，预计高分，高层捡漏机会很小;国贸虹桥璟上，认购第一天，认购数210+，认购率54%;闵行华漕的南山前湾拾缦，认购数70+，认购率49%。

二手房：多家中介门店普遍表示新政出来后，客户的咨询量、挂牌量明显上升，二手房挂牌量一晚增加了1000多套。

但是，二手房实际成交量反应相对平淡，根据上海市房地产交易中心官网数据显示，9月3日，二手房成交套数为527套，与8月数据持平。8月份二手房成交15537套，日均约518套。

在“认房不认贷”政策下，名义上首付是35%，但上海二手房政策目前仍执行“三价就低”原则，这样一来，许多二手房的实际首付要到40%-50%。另外，挂牌量增加，对于买家来讲有更多的二手房可供选择，交易周期会明显增加。

3、深圳：西部新房表现良好，楼市修复相对缓慢

新房市场：根据公开信息显示，9月2日，位于深圳宝安的鸿荣源珈誉时尚花园开盘，当天销售596套，收金约27.66亿元，去化约73%。深圳西部部分楼盘的热销，包括可售型人才房的热销，说明深圳的购房需求和购买力还在，只不过因为过去3年的楼市调整期，让很多购房者持观望态度，导致去化周期拉长。

二手房：“认房认购”落地后，二手房挂牌量也持续增加。诸葛找房数据显示，“认房不认贷”落地首日，平台新上二手房源激增2082套，环比增加约9.06%。

京沪、深穗楼市分化的本质，是居民负债能力的体现，北京居民杠杆率69.3%、上海居民杠杆率79.7%;深圳的居民杠杆率则达到94.7%，比北京、上海高出不少。结合房价收入比数据，按平均薪酬，深圳居民买房的困难程度是全国第一，而北京排名全国第三，上海排名全国第四。

此外，深圳人才房再降门槛(全日制专科，3 人家庭可购三房)，人才房与商品房产品同质化，价格仅“六折”，批量上车刚需客将被分流。

在此大背景下，深圳市场的回暖可能不会像北京上海那么快，深圳市场的修复可能是一个相对缓慢的过程。根据诸葛找房数据显示，“认房不认贷”落地首日，深圳二手房涨价房源量为108套，业主信心有所提升;降价房源量达259套，仍是主流。

4、广州：市场分化，热度集中在主城及外围热点项目

“认房不认购”政策落地第二天，8月31日，广州当天的新房网签量约266套，而在之前的7月份和8月中上旬，广州每天的新房网签一般都在100套左右，政策对于市场的带动较为明显。

周末受台风影响，来访整体小幅提振，热度主要集中主城及外围热点项目，周末来访量上涨40-60%，外围项目相对较平。

二、局部二线城市：政策及营销组合拳加码，带动访交提升

天津放松限购、降首付、降利率等组合拳落地，据了解，保利项目来访提升30%-50%。

长沙紧跟政策风口，配合优化说辞、调整邀约口径及输出金九银十折扣等，部分项目来访涨6%，成交涨25%。

三、多数二线及三四线城市：政策对客户触动有限，未明显带动访交

武汉、重庆新政已实施但效果一般，少量客户因政策到访，但仍观望为主，重庆保利天玺壹号销经表示：“还没有感觉到有什么变化，只有两组客户说先出来看看，观察一下”。

惠州、长春、南昌政策早已执行或实质性宽松，来访、成交无明显增量。

房地产股上涨

受四大一线城市全面落实“认房不认贷”，二三线城市跟进利好政策影响，9月4日(周一)，房地产服务、房地产开发、建筑材料、建筑装饰等板块全面领涨。

开发商积极供货，售楼处“24h不打烊”

政策出台后的当晚，北京、上海各大售楼处人头攒动，看房热情高涨。不少开发商趁热喊出“不打烊”的口号，24小时开放;房产中介只留个别值班人员在店内，经纪人几乎全员出动带看客户，二手房挂牌量也显著增加。

在广州、深圳、上海、北京发布“认房不认贷”政策后，网上均出现开发商“取消优惠”“收回折扣”“连夜涨价”等传言。不过这些消息很快被相关房企否认。

价格没有明显变化，房价整体平稳

从新房市场看，开发商项目去化的压力普遍很大，目前政策不足以彻底扭转市场供需关系，开发商取消折扣甚至涨价的炒作只是营销噱头。相比涨价，一些前期存在滞销的项目，甚至在少量房源上推出更大的优惠力度，希望抓住利好政策窗口期，加快去化速度以及资金回笼速度。

从二手房市场看，个别房东在政策出台后有小幅上调价格的试探，但整体仍缺乏涨价的基础;二手房挂牌量激增，供大于求的情况可能会导致房价下跌，因为市场上有更多的二手房可供选择，买家可以更加容易地寻找到价格更低或者条件更好的房子。

长期向好仍需发力

“金九银十”对于全年房地产销售至关重要。随着更多核心城市政策的持续落地、房企积极推盘营销，短期内核心城市市场可期，预计本轮市场恢复或更多地集中在一二线城市，其中北京和上海市场有望在政策带动下加快企稳好转，市场恢复情况及持续性或好于广深及二线城市。

类似于今年3月-4月中上旬部分城市回暖，主要是由于前期积压的需求在疫情放开后得以满足，这一波需求释放后，4月中下旬楼市回归平淡。“认房不认贷”所带来的市场回暖，一部分原因是前期积压的需求，楼市长期的持续回暖还需要供需两端持续发力。

此外，收入稳定及人口结构依然是当前影响房地产市场稳定的因素之一。

接下来，仍需多举措并举，鼓励开发商合理定价、降价促销，加大公共服务补短板力度，同时在居民收入端、就业端更多着力，稳定居民预期，综合发力让楼市稳定下来。