香港日報訊 本港舊樓併購界資深人士、田生地產行政總裁黃芳人，推出全新專欄【芳述重建】。憑藉三十多年前線實戰積累，透過真實重建個案，講述舊區收購、業權協調背後種種難題與人情故事，讓大眾認識舊樓併購行業真貌。

嘉里建設以高出市場預期的價格投得何文田佛光街住宅地，表面看是逆市搶地，實際上是一場針對核心豪宅供應、產品稀缺性及租賃需求回升的長線押注。市場預期，高地價成交意味著項目日後賣價必須高達4萬元以上才有合理回報。

政府日前公布，嘉里建設透過附屬公司以43.08288億元投得何文田佛光街住宅用地。按最高可建樓面約20.77萬平方呎計，每呎樓面地價約20,738元，較市場估值上限高約五成，令市場不禁嘩然，因為以目前同區「麵包價」（現樓樓價）每平方呎約20,000元左右，以帳面價計算，項目幾乎無利可圖；地皮共接獲10份標書，反映大型發展商並非對這個地段無動於衷。問題是：在整體住宅市道尚未全面復甦之際，嘉里建設為何願意如此進取的出價？背後有何動機。

答案首先在於「地段」。佛光街位於何文田傳統豪宅地段，鄰近何文田站、何文田公園及配水庫一帶，屬九龍市區少有兼具低密度環境、開揚景觀及便捷交通配套的住宅區。何文田亦一向被視為傳統名校資源匯聚的家庭客選址。對豪宅買家而言，住所不只是一個以面積計算的單位，而是子女教育、私隱、社區質素與長期保值的綜合選擇；這類地段難以用一般市區新盤的供應量來衡量。

更重要的是，何文田及毗鄰九龍塘近年可供發展的優質官地有限。佛光街地盤面積約5.56萬平方呎，規模不大，日後只約提供250伙；嘉里計劃興建兩幢25層高住宅大樓。這不是追求大量周轉的項目，而是適合打造中大型、低密度取向精品豪宅的少有機會。當同類地皮多年未有推出，發展商爭取的並不只是短期土地儲備，而是未來數年可掌控的產品線和定價權。

嘉里的出價亦可從其九龍畢架山「緹山」經驗得到啟示。嘉里建設2015年以約23.4億元投得筆架山龍駒道9號地皮，當時每呎樓面地價約20,534元，屬當年的九龍地王。11年後，佛光街地每呎樓面地價20,738元，與緹山當年的買入成本其實相若。換言之，嘉里建設並非在一個遠高於自身豪宅開發歷史的地價水平上追貨，而是以近似的「入貨價」重新押注九龍核心豪宅地段，並相信今日的需求結構足以承接未來產品。

緹山的銷售成績，正是這個判斷最具體的參考。項目全盤僅45伙，主打大面積住宅及洋房；2019年一個實用面積3,017平方呎頂層特色戶，連雙車位以逾3.071億元成交，實用呎價約10.18萬元。其後，面積7,171平方呎的別墅1號於2022年以5.08億元售出，實用呎價約70,841元，創當時九龍一手洋房成交價新高。單一超高呎價成交固然不能直接套用到佛光街項目，卻證明當產品具備地段、面積、景觀和私隱度時，高端客對九龍豪宅並非沒有支付能力。

從成本倒推，嘉里建設的信心也有跡可尋。市場人士估計，佛光街項目連同建築等成本，每方呎發展成本或達2.6萬元以上，日後售價需達每平方呎3.5萬至4萬元才屬較合理水平；亦有估值界人士估計約4萬元才可取得合理利潤。這一售價目標高於區內一般住宅，卻未必脫離豪宅產品的定位。若發展商能以大戶型、優質會所、充足車位及中高層維港景作區隔，配合何文田罕有的新供應，名校網優勢等，市場並非沒有消化空間。至於每平方呎4.2萬至4.5萬元，則可視乎落成時景氣、利率及產品質素而定，不能視作必然結果。

事實上，需求面的變化同樣值得注意。近年海外回流港人、來港專才及外籍專業人士，均為中大型單位帶來新增租買需求。國際機構仲量聯行預期，受對沖基金、財富管理公司及投行擴張、國際人才回流帶動，2026年香港豪宅租金可升約5%；住宅租金已連續19個月創新高。租金上升一方面提高豪宅的持有吸引力，另一方面令買家更願意把優質單位視為可自住、可出租的資產，而不只是短線炒作工具。

利率環境亦較前幾年的急速加息期寬鬆，銀行同業拆息回落令按揭成本較高峰時易於管理，市場對減息或較低融資成本仍有期待。不過，不能把這解讀為「低息年代重來」：金管局9月份剛把基本利率上調至4.25厘，資金成本及買家入市意欲仍會受外圍利率波動影響。因此，嘉里建設的投地並非押注全港樓價短期急升，而是押注稀缺豪宅在不同市況下仍有較強承接力。

總括而言，43億元高價奪地並不是一條可以簡單解讀為「樓市全面復甦」的訊號，而是發展商以緹山的實戰經驗，為何文田這個不可複製的豪宅地段投下長線注碼。地價高於估值，令項目利潤空間受到考驗；但地段好、供應少、大單位罕有，加上高端租務需求回暖，亦構成其溢價的基礎。嘉里建設最終能否把這口「貴地」做成下一個標誌性豪宅，關鍵不在於今天搶得多高，而在於數年後能否以產品力，說服買家為稀缺性付費，為香港樓市投下信心一票。

【專欄資訊】 黃芳人

‑田生地產行政總裁，擁有逾 30 年舊樓併購投資經驗。

‑其團隊參與完成 550 幢舊樓併購重建，重建樓面逾 120 萬平方呎，長年處理重建項目各式各樣難關與人情個案。

‑曾任《灼見名家》的「芳間樓傳」及《星島日報》的「芳談併購」專欄作家，過往專欄除分析樓市時事，透過重建過程中的難題、人情故事與業界趣聞，將舊樓併購行業透明化，令讀者深入認識這個行業。

‑全新專欄【芳述重建】，將延續一貫風格，透過真實個案細說舊城更新的點滴。